Od początku XVI wieku Wisznice należały do magnackiego rodu Sapiehów i były osadą położoną z dala od większych miast, na piaskach i błotach podlaskich przy szlaku dróg wiodących z Radzynia i Parczewa w kierunku Bugu, do Sławatycz i Włodawy oraz przez Łomazy do Białej Podlaskiej.


Przez ponad trzy wieki dzieje Wisznic związane były z magnackim rodem Sapiehów, wywodzącym się ze Smoleńszczyzny. Pojawiły się dwie linie Sapiehów - czerejska i kodeńska, z których każda wypuściła odnogi. Protoplastą linii kodeńskiej tego rodu był Semen Sapieha, który w pierwszej połowie XV wieku był pisarzem króla Kazimierza Jagiellończyka. Jego synem był Iwan Sapieha (ok. 1450-1517), w roku 1506 sekretarz królewski Zygmunta Starego, wojewoda witebski od 1511, podlaski od 1513, wielokrotny poseł do Moskwy i Rzymu, organizator stałej obrony granic polsko-litewskich przed Tatarami, w 1514r. uczestnik wojny z Moskwą. Nabył on od Ruszczyców i Chaczka Kodeń nad Bugiem. Jako miasto Wisznice zostały określone dopiero na początku XVI w.

Najprawdopodobniej wraz z okolicznymi terenami musiały powrócić do dóbr królewskich skoro w 1511r. na sejmie w Brześciu Litewskim, właśnie z rąk króla Zygmunta Starego, Jan (Iwana) Sapieha otrzymał przywilej na założenie miasteczka w Kodniu. Wystawił tam murowany zameczek. Następnie nabywał wsie położone na Podlasiu oraz otrzymywał w darze z przywilejami królewskimi. 

Oprócz Kodnia Iwan Sapieha dostał także Wisznice, Łyniew, Zabłocie. Dokument z 1511 r. właściwie nie był typowym nadaniem tych dóbr Sapieże, lecz potwierdzeniem ich posiadania. Stąd wynika, że Wisznice wraz z innymi majątkami do rąk Sapiehy trafiły już wcześniej "za wierne zasługi" Jana (Iwana) Sapiehy:
"My Zygmunt z łaski Bożej król Polski etc. etc. Oznaymiamy etc. etc. iż mając wzgląd na wierne zasługi wielmożnego Iana Sapiehy, marszałka uprzejmie nam miłego i chcąc do większey maiestatowi naszemu, ku nam, onego pobudzić wierności, z szczególney łaski naszey, dobra nasze, w województwie brzeskim, mianowicie dwie wsie nazywające się Łuniewo i Wisznice nad rzeką Szelawą pomienionemu wielmożnemu Ianowi Sapieże i prawym potomkom jego udzielamy, darujemy i wiecznym czasy zapisujemy".

Wspomniany dokument zawiera także przywilej "super oppidum et teloneum pontale in aevum", co zdaje się świadczyć, że Wisznice w tym właśnie roku otrzymały swój przywilej lokacyjny na prawie magdeburskim. Jest to jednak - jak się wydaje - sugestia błędna. Sądzić należy, że ów zapis dotyczy raczej Łyniewa niż Wisznic. W każdym bądź razie z dokumentu nie wynika wprost, że w 1511 r. Wisznice otrzymały prawa miejskie. Fakt ten należy łączyć raczej z okresem późniejszym i zgodzić się z opinią S. Alexandrowicza, który nadanie praw miejskich Wisznicom ustala na 1579 r.

Iwan Sapieha najwyraźniej dbał o nadane majątki, a w samych Wisznicach ufundował cerkiew, której fundację potwierdził następnie jego syn Paweł, dziedziczący od 1517 r. po ojcu Kodeń i Wisznice wraz z Łyniewem ("Łuniewo").

Przesunięcie o przeszło pół wieku daty otrzymania przez Wisznice prawa magdeburskiego wydaje się być informacją mniej zaskakującą niż uznanie, że niewielka obecnie wieś Łyniew, leżąca na południe od Wisznic, mogła być nawet przez bardzo krótki okres na początku XVI w. miastem. Mimo uważnej kwerendy nie natrafiono na żaden inny dokument potwierdzający "miejskość" Łyniewa. Wręcz przeciwnie, w dokumencie z 1511 r., wystawionym, Iwanowi Sapieże przez kancelarię królewską, wyraźnie zaznaczono, że potwierdzono mu m.in. "duas villas e nomine Luniewo et Wischnicze [...] cum homnibus", a zatem obie te miejscowości są w tym okresie jeszcze wsiami.

Za panowania Zygmunta I Starego w 1520r. dokonano podziału administracyjnego Rzeczypospolitej. Wisznice włączono do województwa podlaskiego. A od 1566r.  do powiatu brzeskiego, województwa brzeskiego na obszarze Wielkiego Księstwa Litewskiego. Granica między Koroną i Litwą przechodziła niedaleko Wisznic, koło Wohynia. W dniu 28 czerwca 1569r. została uchwalona unia między Polską i Litwą. W jej wyniku Zygmunt August przyłączył do Rzeczpospolitej ziemie sporne: województwa podlaskie, wołyńskie i bracławskie, a następnie na wniosek posłów z Wołynia, jeszcze i kijowskie. Województwo brzeskie leżało po stronie Litwy.

Paweł Sapieha - syn Iwana Sapiehy był wojewodą podlaskim, a następnie wojewodą nowogrodzkim. Schedę po ojcu powiększał nie zawsze legalnie. Jego kodeńsko - wisznickie latyfundium sąsiadowało z majątkami rodziny Kopciów. W roku 1552 rozpoczął się długi i zacięty spór pomiędzy Pawłem Sapiehą a Iwanem i Wasilem Kopciami o grunta. Kopciowie zarzucali, że Paweł Sapieha w ich własnym majątku rodzinnym: Opolu i Rusiłowie, samowolnie postępując, popsuł znaki graniczne i kopce, przyłączając część gruntów do swojego majątku Wisznice i Łyniew.
Sapieha natomiast postawił Kopciom zarzut, że zagarnęli należący do niego las wisznicki. O powadze problemu świadczy interwencja samego króla, na polecenie którego w 1554 r. przybyli na miejsce specjalni komisarze z zadaniem jego rozstrzygnięcia. Negocjacje zakończyły się polubownie - obie strony poszły na ugodę, chociaż konflikt nie został załatwiony do końca, lecz jedynie czasowo zażegnany.
W połowie XVI w. właściciel ten obok dworu i gruntów folwarcznych lokował miasto Wisznice na gruntach dotychczasowej wsi. Był to teren nie zainwestowany, mieszkańców wsi pozostawił w zależności feudalnej. Osada została założona na planie otwartym, z centrum w postaci prostokątnego rynku ze skwerem w środku. Zabudowa na planie szachownicowym. Teren objęty granicami miejskimi został wyłączony spod jurysdykcji pańskiej i zorganizowany według jednej z polskich wersji prawa magdeburskiego. Place, grunta włościan mieszkających przy ulicy Rowińskiej i Wolańskiej należały do pana. Zygmunt August mocą przysługującego mu prawa wydał przywilej na dwa jarmarki: w dniu Św. Jerzego i na Wniebowzięcie NMP. Zbiegały się one z odpustami w cerkwi parafialnej, co gwarantowało zwiększony obrót handlowy, a tym samym dawały większy zysk mieszczanom i właścicielom miasta. Za jego czasów wzniesiono budowle sakralne: kościół, synagogę, kaplice cmentarne. Wybudowano również cerkiew pw. Św. Jerzego i Wniebowzięcia NMP i ją uposażył. Dokumentem z 1575 r. na prośbę mieszczan wisznickich dodatkowo uposaża w jedną włókę gruntu diaka Chilimona (Chilimonowicza), syna ówczesnego popa wisznickiego.

W 1579 r. w Wilnie doszło do podziału majątku Pawła Sapiehy pomiędzy jego synów, w wyniku którego dobra wisznickie z miastem Wisznice, dworem i 14 wsiami m.in.: Dańce, Rowiny, Przechód, Łyniew, Sosnówka, Motwica, Dołholiska, Pohorylec (dziś Pogorzelec), Czeputka, Zabłocie, Lepniaki (dziś Lipinki), Sadowe (dziś nie istnieje), folwark Rozwadówka przechodzą w ręce najmłodszego Andrzeja Sapiehy - wojewody smoleńskiego. Odtąd latyfundium kodeńsko - wisznickie rozpada się na dwa odrębne kompleksy z ośrodkami w Kodniu i Wisznicach. Nowy właściciel w 1588 r. odsprzedaje całość swych dóbr bratu Mikołajowi Piusowi Sapieże [ZDJĘCIE PONIŻEJ], wojewodzie brzeskiemu, a następnie witebskiemu.

Nowy właściciel potwierdza przywileje Wisznic jako miasta funkcjonującego na prawie magdeburskim i dodatkowo uposaża cerkiew wisznicką. Prawnuk Jana - Mikołaj Pius Sapieha (ok. 1581-1644) przebywając w Rzymie, podobno wykradł  przy pomocy sług z kaplicy papieskiej kopię sławnego obrazu Matki Boskiej z Gwadelupy [Madonna de Guadalupa] i przewiózł do swojej rezydencji w kraju. Powodem tego czynu było cudowne uzdrowienie  po modlitwie w kaplicy papieskiej. Rzecz jakoś się wydała, wybuchł międzynarodowy skandal, ale po pokucie i ugodzie z papieżem Urbanem VIII obraz w kodeńskim kościele pozostał. Te nie do końca udokumentowane dzieje świętego wizerunku stały się kanwą powieści "Błogosławionej winy" ["Beatum scelus"] Zofii Kossak Szczuckiej i "Włoskich przygód Polaków" Alojzego Sajkowskiego.

W II połowie XVI w. Wisznice stanowią centrum dóbr wisznickich złożone z miasteczka Wisznice z rynkiem w centrum, kramami i ratuszem, z sąsiadującymi z nimi dworem i folwarkiem, w skład których wchodzą takie wsie jak Rowinne (Rowiny), Sadowe, Perechod (Przechód), Rozwadowe (Rozwadówka), Sosnówka, Mutwica (Motwica), Doholesie (Dołholiska), Pohorelickie (Pogorzelec), Czeputki Hackie, Zabołocie (Zabłocie), Lipnisiskie (Lipinki), Łunowe (Łyniew).

W 1579r. Wisznice występowały już jako miasto, prawa miejskie otrzymały najpóźniej w tym roku.
Historykom nie jest znany ani przywilej lokacyjny wydany w kancelarii królewskiej, ani dyplom właściciela. Trudno wobec tego określić zakresy prawne dokumentu, ustalających sposób sprawowania władzy administracyjnej i sądowej, obciążenia i przywileje mieszczan.

Jak wyglądały Wisznice?

Przeniesiona na prawo magdeburskie wieś pozostała w przedlokacyjnym miejscu w okolicy dzisiejszej ulicy Rowińskiej. Uporządkowano działki i grunta. Śródmiejskie place budowlane o wymiarach 30-37 na 43, 63, 75 łokci prezentowały typ działki miejskiej, charakterystycznej dla małych miasteczek powiatu brzeskiego. Natomiast działki o charakterze rolniczym, o długości przekraczającej 100 m, wytyczały frontem większą część ulicy Rowińskiej, część ulicy Kościelnej, a nawet przy Rynku.

Zabudowę miejską otaczał wał z rowem i parkiem. Elementy te miały charakter znaku granicznego, a nie umocnienia. W głównych ulicach ustawiono rogatki z zaporami. Poza obrębem miasta, przy trakcie do Chełma rozbudowano folwark plebański, złożony z ośmiu zagród włościańskich i budynków gospodarczych.

W XVII wieku spotkać można było ulice: Chełmska (dziś Kościelna), Zadworna (później Horodyska), Rowińska, Wójtowa(?).